代表 伊藤 勝啓 プロフィール
- 1979年、みよし市出身
- 南山大学経済学部経済学科卒業後、岡﨑信用金庫に入庫。
- 預金課、融資課、渉外課と幅広く経験を積む。
- 渉外課時代には成績上位者に授与される理事長賞を2度受賞。
- 退職後、ファイナンシャルプランナーとして名古屋で独立。
『所属する組織の商品のみをご提案する立場』から、『複数の会社の商品の中からお客様にとってメリットの高い商品をご提案する立場』となる。【伊藤さんに出会えて良かった】の一言が私にとっての宝。
『所属する組織の商品のみをご提案する立場』から、『複数の会社の商品の中からお客様にとってメリットの高い商品をご提案する立場』となる。【伊藤さんに出会えて良かった】の一言が私にとっての宝。
金融機関でローンを組む時には必ず【審査】を受けることになります。住宅ローンに限らず、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどお金を借りる商品を利用する時には、貸す側（金融機関）は貸したお金を借りた人がちゃんと返してくれるかどうかの判断をすることになります。それが審査です。ローンの種類や金額によって審査の基準となる項目は多い、少ないがありますが、個人信用情報（過去にいわゆるブラック情報がないか、ローンやクレジットカードなどの支払いに遅れがないかどうか）、収入面、勤続年数、他に借り入れがないかなど、今回の借り入れをした上でも返済が問題なくできるかということを様々な情報から判断するのです。
数あるローンの中でも、個人の方が借りるものの中で住宅ローンは一般的に一番金額の大きいローンになります。したがって、金融機関としても他のローン以上に慎重に審査をすることになります。いくら金利を付けて貸すと言っても金融機関としては貸したお金が返って来なくなってしまえば損失を被ることになってしまいます。仮に何千万円というお金が返って来なければかなりの痛手です。もちろん、それ以上に借りた側はマイホームを失い、最悪のケースは自己破産にまで追い込まれるケースもありますので誰も良い思いをしないのです。そういう意味では審査は貸す側も借りる側も不幸にならない一つの通過点と捉えて頂くと良いと思います。
ここでは、元信金に勤めていたファイナンシャルプランナーの目線から審査のポイントになる項目とそれぞれのポイントについてお伝えしたいと思います。
クレジットカードを作ったり、ローンなどの借入れをしたりするとその記録は個人信用情報として登録されます。住宅ローンの申込みがあった場合、金融機関あるいは保証会社はこの情報を確認します。5年間程度はその記録が残っており、過去に「返済の遅れ」などの記録があると印象が良くないです。
また、他の借入れがあることもわかってしまいますので、ショッピングローンやリボ払い、キャッシングなどの残高があれば隠さずに申し出をすることが賢明です。他の借入れがあるからと言って断られてしまうとは限りません。
ただし、他の借入れは、借入れできる額に影響を及ぼします。後で出てくる「返済比率」に影響します。完済できるのであれば、その旨も伝えると良いです。
また、金融機関によっては、クレジットカードについているキャッシング枠も借入金とみなされることもあります。普段利用しない不要なクレジットカードについては、解約しておくと良いです。
収入の安定性という点で、勤続年数が問われます。お金を借りようとする人が安定して職に就いているかが見られます。言い換えれば、継続性があり安定した状況で返済をしていってもらえるかということです。金融機関によって多少の基準は違いますが、勤続2～3年以上が一般的に良いとされています。 ただし、最近では転職等も当たり前の世の中になっており、 転職したばかりでも同じ業界や業種でキャリアアップの目的であれば、 勤続年数が短くても大丈夫な場合があります。 また、新卒で入社してまだ年数が少ない場合でも 勤務先等、他の状況によっては大丈夫な場合があります。
公務員や大企業であれば収入の安定性は高いと評価されますが、中小・零細企業勤務の場合には、大企業勤務の人に比べると住宅ローンの審査上では若干評価が低く見られます。ただし、中小・零細企業勤務だからと言って、借入れができないわけではありません。収入や借入金額、物件の担保評価など、あくまでも総合的に判断されます。
また、自営業の場合には、特に収入の安定性が不透明なため、過去2～3年間の収入金額ではなく、「所得金額」が審査の対象となります。所得金額とは収入金額から諸経費を引いて算出される金額です。毎年の所得に大きなぶれがある場合には、低い年の所得が審査の対象とされることもあるので、できる限り安定的な収入の推移が望まれます。
住宅ローンを借入れするためには、 団体信用生命保険（以下、団信）に加入できること、 つまりは、生命保険に加入できる健康状態であることが必要になってきます。
もし、健康状態が心配な場合には、まずは団信に加入できるかどうかを相談してみましょう。 また、一部の金融機関では、 引受条件緩和型の団体信用生命保険を取り扱っています。 高血圧や糖尿病など、通常の団信では受けられないものでも、一定範囲内で加入できる場合もあります。
金融機関の団信の保険料は金利に含まれているという位置付けですので、別途保険料を負担する必要はありません。なお、全期間固定金利商品である住宅金融支援機構のフラット35の団信は「任意加入」です。つまり、加入してもしなくても良いということです。 ただし、加入しない場合、住宅ローンを借りた方に万一（一般的には死亡・高度障害）があった場合には、 遺されたご家族が引き続き返済していかなくてはならないですので、十分な検討が必要です。
ちなみに、フラット35の団信は年齢に関係なく、借入金額と金利条件によって保険料が決まりますので、若い方は個別に一般の生命保険で準備した方が保険料を安く済ますことができる場合が多いです。
金融機関によって様々ですが、 最低必要年収の目安として200～300万円程度のところが多いようです。よく、審査を通すために、配偶者の方などの収入を合わせて見てもらう（収入合算）ということがあります。この収入合算者も金融機関によって基準は異なりますが、最低年収の要件や勤務条件（正社員であることなど）を満たす必要がある場合が多いです。
このように、最低年収はいくらなどといった基準ですが、ここ数年は「安定収入のあること」 というような表記になっている金融機関が多いですので、 一昔前のような「前年年収が〇〇〇万円以上の方」というものよりは多少、緩和されています。自営業者の場合には、③勤続年数のところで少し触れましたが、所得金額が審査の対象となります。いわゆる税金対策で極端に所得金額を少なくしていると借入れが難しくなります。したがって、計画的に安定的な所得金額が求められます。
返済比率は【年間返済額÷年収】で計算されるものです。
年収によって、一定の割合以内までの返済額とされています。返済比率の上限は各金融機関によって異なりますが、年収によって25～35％以内としているところが多いようです。
| 年収300万円未満 | 25％以下 |
|---|---|
| 年収300万円以上400万円未満 | 30％以下 |
| 年収400万円以上 | 35％以下 |
返済比率を算出する際は、実際の適用金利による返済額ではなく、「審査用の金利」を用いて計算されます。一般的には基準金利であったり4％程度の金利で計算されたりしますが、これも各金融機関によって異なります。
ただし、この借入可能額はあくまでも審査上のもので、返済できるかどうかは、一人ひとりの年収、年齢、家族構成などにもよります。あくまで審査の基準になる金額であり、「返済できる金額とは違う」点には注意が必要です。
①～⑥までは【借りる人】に関する項目でしたが、ここでは【借りる対象になる物】についてになります。住宅ローンであれば「住宅（土地・建物）」になります。
不動産の担保というのは、もしその不動産を対象にお金を借りた人がいた場合に、その人が返済できなくなってしまった際の最終手段として、その不動産を売却したお金で返済してもらうための権利を付けることを意味します。住宅ローンを借りる人の立場ですと、どうしても返済できなくなってしまった場合には土地と建物の両方とも失う形になりますので、最終的にはマイホームを失うということを意味します。
この不動産の担保について、審査の際には大きく分けて3つに分けて考えます。それは、【新築物件購入】か【中古物件購入】か【借り換え】かです。
【新築物件購入】の場合には、購入価格を基準として見てもらえる金融機関が多いです。そこから、金融機関によって借入金額が購入金額の100%まで良いところもあれば、90%や80%までなら良いといったところまで、それぞれ基準が設けられています。
【中古物件購入】の場合には、新築物件購入の場合と同様に、購入価格を基準として見てもらえるケースと、ある程度年数が経過している場合などにはその点を考慮した算出方法で評価を出すケースがあります。これも金融機関によって違いがあります。借入金額のイメージは新築物件の場合と同じく、金融機関によって評価に対して100%まで良いところから90%や80%までなら良いといったところまで、それぞれ基準が設けられています。
【借り換え】の場合には、現在既に所有している住宅自体には変更がないため、その時点での評価になります。この評価の算出方法は金融機関によって異なりますが、基本的に土地は路線価（国税庁）、建物は固定資産税評価額（市町村）を基準として、それに対して各金融機関所定の評価方法で計算して出てきた評価に対して先ほどのように100%や90%や80%までなら良いというところから200%まで良いというところもあります。ちなみに、なぜ200%という基準があるかといいますと、たくさん頭金を準備したという方以外のほとんどの方は住宅ローンを組んだ瞬間から【住宅（土地・建物）に関する評価額＜借入金額】という状態に陥ります。極端な話、住宅を買ってすぐに売ろうとした場合、金額の大小はありますが、借金だけが残ってしまうということです。頭金をある程度準備された方は借入金額が抑えられているので、借金だけが残るということはなさそうですが・・・。金融機関の立場からすると、不動産の担保は重要な要素の一つではありますが、極端な話、借りた人がしっかり返済してくれれば良いだけのことですので、①～⑥の項目で問題がなく、【しっかりと返済してくれる人である】と判断ができれば、不動産の担保評価が低くても多少は目をつむりましょうというスタンスとなります。その代わり、住宅ローンを組む際に支払う保証料は割高になりますが・・・。
以上のような項目について、総合的に審査がなされます。どの項目にポイントが置かれるかなども金融機関によって異なります。ご自身でどうチェックして良いのかよくわからないという場合にはお気軽にお問い合わせください。
